La compra de un inmueble es una de las adquisiciones más importantes que uno hace en su trayectoria de vida y por cierto, suele ser una inversión onerosa, para la cual se postula a un crédito que lleva un compromiso de pago por muchos años o de repente proviene de los ahorros de algunos o largos años; entonces casi siempre detrás de este tipo de transacciones comerciales hay esfuerzos de más de un integrante de la familia o grupo familiar. Entonces cuando se compra un predio es necesario asumir la responsabilidad de hacer una revisión de la documentación inmobiliaria para conocer la situación físico-legal del predio porque ocurren transferencias de inmuebles que no tienen saneada la titulación o que llevan problemas pendientes de regularización y son situaciones que no siempre se detectan a simple vista.
Suele ser algo frecuente que el comprador piense que la notaría a cargo de la compraventa hará una revisión de la documentación del inmueble, pero en realidad ésta no es obligación del notario, ella tan solo se hará cargo de verificar que el comprador y vendedor cumplan los requisitos mínimos necesarios para que proceda la transacción comercial y si el predio está inscrito registralmente también podrá gestionar su inscripción registral, pero si el inmueble no se encuentra inscrito, entonces su rol sólo llegará hasta la elevación de la compraventa a escritura pública.
El Derecho regula una realidad que existe o que puede existir a futuro. En este sentido, cuando nosotros elaboramos un contrato, tenemos que tomar los hechos de nuestra realidad, para plasmarlos en él, no se trata de hacer un contrato modelo, sino de hacer un contrato a la MEDIDA de lo que presenta el predio. Además desde la perspectiva jurídica el contrato debe disminuir los riesgos de una transacción comercial y también debe hacer más atractivo el negocio. Cuando un abogado redacta un contrato tiene la oportunidad de poner su creatividad para plasmar en él consensos entre las partes y debe estructurarlo conforme a su expectativa, permitiendo así que el negocio se produzca.
Por otro lado, el movimiento inmobiliario trajo al mercado una gran cantidad de oferta y demanda tanto para la adquisición de viviendas como para negocios, lo que hizo necesario regular la relación comercial inmobiliaria para no sorprender al adquiriente, lo cual se vio plasmado en el Código de Protección y Defensa del Consumidor- Ley N° 29571 que establece requisitos para el promotor inmobiliario y/o constructor, tal como la entrega de información mínima, o documentación complementaria en la transmisión de viviendas, el de régimen de responsabilidad del constructor promotor inmobiliario, plazos de garantía para las estructuras y/o acabados, sistema de pedidos o reclamos post venta, entre otros.
Protección al Consumidor Inmobiliario
A través de la compraventa se transfiere la propiedad y hoy en día nos lleva a un escenario en el que se puede adquirir inmuebles presentes y futuros (proyecto en planos de una casa o departamento).
Existen diferentes formas de adquirir una propiedad: la compraventa, donación, cesión en uso, anticipo de legítima, etc. sin embargo, la compraventa es un contrato típico regulado por nuestro Codigo Civil y constituye una forma de transferencia de propiedad por excelencia, y constituye en la gran mayoría de los casos la inversión más importante que el consumidor realizará durante el trayecto de su vida y más aún si se trata de lugares de residencia; en efecto, si es una persona natural, es trascendente cuando se trata de la compra de su vivienda por cuanto le garantiza el lugar donde radicará con toda su familia, lo cual a la vez le proporciona estabilidad; y si se trata de una persona jurídica, es la sede comercial donde desempeñará sus actividades que constituyen el fin para la que fueron creadas.
El Código de Protección y Defensa del Consumidor ha creado nuevas obligaciones para el proveedor de productos y servicios inmobiliarios, que si bien a la fecha a algunas constructoras les resulta engorroso, por otro lado logran el objetivo de dar mayor seguridad al comprador para que conozca con antelación lo que está adquiriendo o si están cumpliendo con entregarle lo que le ofrecieron; en efecto suele ocurrir que hay publicidad engañosa que induce al comprador a tomar una decisión que posteriormente podría lamentarse.
El artículo 76° y 77° de la Ley N° 29571°- Código de Protección y Defensa del Consumidor señala que es derecho del adquiriente del bien que el proveedor de productos y servicios inmobiliarios le brinde información cuya relación se ha especificado en la normativa. Sin embargo es conveniente resaltar que la ley indica que se debe brindar información mínima, pero no exige la entrega de documentación, lo que significa que con solo poner a disposición de la parte interesada dicha información, se estará cumpliendo con esta obligación. Sin embargo, hay que tener también presente que es importante una constancia del cumplimiento mediante algún documento escrito preferentemente u otro que permita acreditar de manera indubitable; por ello lo mejor siempre es un cargo firmado:
– Sobre las características del inmueble, descripción, cantidad de unidades inmobiliarias, área exclusiva y común.
– autorizaciones municipales
– área
– proceso de titulación
– partida registral
– habilitación urbana
– saneamiento
– materiales empleados en la construcción y acabados
– inscripción registral del terreno
– declaratoria de fábrica y edificación
– Reglamento Interno
– Independización
– Plano ofertado
– Precio de venta incluyendo forma de pago
– Condiciones de la separación y el contrato, causales de resolución, gastos administrativos y penalidades
– Datos del proveedor, RUC, partida registral de la compañía, representante legal, dirección, teléfono, email
– Tratándose de bienes futuros el documento de aprobación del proyecto.
– Alcance de las garantías y avales, de ser el caso
– El derecho de poder hacer el prepago o cancelación del saldo de manera anticipada, con la reducción de intereses, sin abono de penalidades.
Igualmente, también se ha establecido que el proveedor inmobiliario debe proporcionar un mínimo alcance sobre el contrato de compraventa, el cual tendrá una mínima información:
– Identificación de las partes, con domicilio y teléfonos
– Identificación del inmueble con su partida registral, para los casos de bien futuro se debe entrega número de partida de la matriz
– Área exclusiva y común, con sus medidas perimétricas
– Plazo, fecha y condiciones de la entrega del inmueble
– Supuesto donde se aplican penalidades y monto de éstas
– La obligación del vendedor para firmar todos los documentos que perfeccionen la transferencia.
– Mecanismos para la solución de controversias
La Responsabilidad del Proveedor Inmobiliario
El proveedor puede tener responsabilidad administrativa, civil y penal. ¿Qué es la responsabilidad? Implica cargar con la culpa de haber ejecutado un hecho en perjuicio de un tercero, sea por dolo o negligencia.
Código de Protección y Defensa del Consumidor
El proveedor tiene responsabilidad administrativa por falta de idoneidad o calidad, el riesgo injustificado o la omisión o defecto de la información, o cualquier otra infracción a lo establecido por en el presente Código y demás normas complementarias.
El proveedor de servicios es responsable por el producto que entrega al adquiriente y por lo mismo tiene obligaciones de saneamiento, conforme lo establece el art. 78° del Código de Protección y Defensa del Consumidor.
En efecto, cuando el proveedor hace entrega de la casa, el adquiriente tiene derecho a dejar constancia por escrito de su conformidad y mejor aún si además expresa las características de lo que recibe y esto es algo que sugiero así porque a la hora que hay denuncias o conflictos en la ejecución del contrato de compraventa, la simple afirmación de estar conforme, no es tan valorado por la autoridad, tiene mayor impacto y trascendencia cuando se hace una descripción de lo que se recibe, señala sus características, ya que esto último da a ver que se ha hecho un recorrido minucioso por la propiedad y se ha visto la misma al detalle; aunque también es cierto que hay algunos desperfectos que recién salen a luz cuando uno está viviendo en el predio, es por ello que el Código de Defensa del Consumidor existe al constructor que ponga un sistema de reclamos y pedidos post venta.
Pero así como el consumidor puede expresar su acuerdo, también puede manifestar su desacuerdo cuando lo recibido no corresponde a las características o condiciones según lo pactado y esto da derecho al comprador para que exija a través de las acciones legales correspondientes, la resolución o rescisión del contrato, reparación, reducción del precio u otro, así como la indemnización por daños y perjuicios.
Así, en el caso de compraventa de terrenos de un proceso de habilitación, puede expresarse el desacuerdo con el metraje variado, ubicación del lote, del mobiliario urbano circundante y en general frente a alguna limitación o impedimento de uso.
Cuando se trata de un bien inmueble futuro, al momento de recibirlo se puede expresar disconformidad con desperfectos, deficiencias u otras condiciones que lleven a detrimento el valor del bien.
Y si la compraventa fuera de bienes de segunda mano o que no son de estreno se puede manifestar discordancia si ha habido modificatorias a las condiciones y características del inmueble, posteriormente a la celebración de la compraventa.
También es importante señalar que el proveedor inmobiliario está obligado a tener un servicio post venta en virtud de lo establecido por el art. 80° del Código ya citado, a fin de mantener procedimientos relativos a información y/o servicios del bien que entrega, puesto que su responsabilidad no vence con la entrega.
En efecto, el plazo de responsabilidad es variable, si se trata de los materiales o componentes, es el mismo que establece el proveedor de estos y si son temas estructurales, es de 5 años después de recepcionada la obra por la Municipalidad y emitido el Certificado de Finalización de Obra. Este servicio también debe orientar al adquiriente entregándole un Manual del Propietario, para que haga uso correcto de los componentes del inmueble, mantenga u cuidado y mantenimiento correctos, así como los riesgos que pueden derivarse del mal uso. El proveedor debe ofrecer un servicio de atención, así como personal idóneo para recepción de quejas y reclamos, elaborando un procedimiento para la atención de éstas.
Código Civil
El Código Civil también establece la responsabilidad civil del vendedor en concordancia con el art. 100° del Código de Protección y Defensa del Consumidor.
Así tenemos por vicios ocultos. ¿Y qué se entiende como tal? Se refiere a un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material, cuando se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización del material.
Se entiende que cuando el constructor entrega la obra y ésta es recepcionada por el comitente sin reserva, descarga de responsabilidad al contratista por las diversidades y vicios exteriores de ésta, sin embargo si hiciera observaciones, entonces el comprador puede hacer valer su derecho dentro de los 60 días de recepcionada la obra, siendo éste un plazo de caducidad. Así mismo, la acción contra el contratista prescribe al año de recepcionada la obra.
Sin embargo, cuando se trata de vicios ocultos, tratándose de defectos o fallas no visibles, es decir ocultos, dan derecho a exigir al vendedor el saneamiento del inmueble, así como de la resolución del contrato o de la modificación de sus condiciones.
El art. 1,784° del C.C. señala que si a los 5 años de su aceptación, la obra se destruye total o parcialmente o presenta peligro de ruina o graves defectos por vicios de construcción, el contratista es responsable ante el comitente o sus herederos, siempre que se le avise mediante escrito de fecha cierta, de los defectos, dentro de los seis meses siguientes al descubrimiento. Todo pacto que intente eximir de responsabilidad por esta razón o que varíe las condiciones y plazo, es nulo. También hay responsabilidad por la mala calidad de los materiales o por defecto del suelo si es que hubiera suministrado los materiales y estudios para la obra. El plazo para interponer acción en su contra, es de un año computado desde el día siguiente del aviso a que se refiere la norma. También se debe agregar que en los casos aquí señalados, si el contratista acredita que la obra se ejecutó de acuerdo a las reglas del arte y en estricta conformidad con las instrucciones de los profesionales que elaboraron los estudios, planos y demás documentos para la realización de la obra, cuando ellos le son proporcionados por el comitente, entonces queda liberado de responsabilidad (art. 1,785°C.C:).
Al margen de lo expuesto en la presente, también es importante resaltar que de acuerdo al art. 80° del Código de Protección y Defensa del Consumidor el plazo de garantía para las estructuras de la edificación es de 10 años, artículo que fue modificado por la Ley N° 30534 del 10 de enero del 2017; antes de esta modificación, el plazo de garantía para las estructuras era de 5 años.
También existe el saneamiento por evicción, cuando por resolución judicial el adquiriente pierde la propiedad por un hecho anterior a su compra.
Existe el saneamiento por hecho propio, es decir porque el propio transferente ha provocado un detrimento en el valor del bien y generalmente esto pasa posteriormente a la venta y antes de la entrega.
Sin embargo también es conveniente dejar establecido que el art. 1,971 del código sustantivo, señala que no existe responsabilidad en los siguientes casos:
– En el ejercicio regular de un derecho
– En la legitima defensa, ya sea propia o de un tercero o en salvaguarda de un bien propio o ajeno
– En la pérdida, destrucción o deterioro de un bien por la remoción de un peligro inminente, producidos por un estado de necesidad, que no exceda de lo indispensable y siempre que haya notoria diferencia entre el bien sacrificado y el bien salvado. La prueba es de cargo del liberado del peligro.
La responsabilidad penal del contratista se deriva de la comisión de hechos que configuran uno de los ilícitos penales descritos en nuestro Código Penal y en el mundo inmobiliario suelen presentarse los siguientes ilícitos penales: la estafa, defraudación, usurpación, invasión, falsedad genérica, apropiación ilícita, fraude en la administración de personas jurídicas, daños, extorsión, etc.
Formalidades para la Transferencia
La compraventa es un acto jurídico que se perfecciona con el acuerdo y la voluntad de las partes; en consecuencia cuando se trata de transferir inmuebles para la formalidad es suficiente que exista la prueba escrita, esto significa que la transferencia de un inmueble se puede hacer mediante un contrato privado, simple; aunque no sea lo recomendable porque no da seguridad jurídica, jurídicamente es válido y produce los efectos de trasladar la propiedad. Generalmente este tipo de transacciones ocurren con predios no saneados o que por alguna razón, las partes no prefieran no aparecer en Registros Públicos. Si estuviéramos en este presupuesto, entonces se sugiere que el contrato entre privados tenga por lo menos legalización notarial de la firma de los participantes, lo cual otorga “fecha cierta” al acto jurídico y da certeza de la fecha y existencia de la operación; o mejor aún si no se pudiera inscribir registralmente entonces se puede firmar una minuta y otorgar escritura pública con las formalidades de ley y siendo éste un acto jurídico ad solemitatem es un documento de prueba irrefutable del traslado de dominio, que produce seriedad para el caso que sea necesario asumir la defensa de la propiedad. Como se verá, la validez de la compraventa sólo necesita acreditar el principio de prueba escrita que contenga la manifestación de voluntad de las partes, sin embargo siempre es mejor que se cumpla con la formalidad de que figure inscrita en el Registro de Propiedad Inmueble de SUNARP.
Cuando la transferencia sólo figura mediante un contrato privado escrito o por escritura pública se le llama “propiedad relativa”. Y se llama “propiedad absoluta” cuando existe la formalidad de la inscripción registral, la cual es muy importante porque al propietario le da seguridad jurídica, ya que la inscripción permite que los terceros tomen conocimiento de la adquisición de propiedad y le otorga al adquiriente el derecho de oponerse a terceros para defender su derecho de propiedad ante cualquier hecho que pueda afectar su libre disponibilidad.